Siết kỷ cương để minh bạch thị trường đất đai

Tuy nhiên, thực tiễn thời gian qua tại một số địa phương đã xuất hiện tình trạng trả giá “trên trời”, đẩy giá đất lên mức bất thường, tạo mặt bằng giá ảo rồi bỏ cọc. Hoạt động đấu giá vì thế bị biến tướng, trở thành công cụ trục lợi, đầu cơ, thao túng thị trường.

Những biểu hiện này không chỉ làm nhiễu loạn thị trường bất động sản mà còn gây ra nhiều hệ lụy nghiêm trọng. Kết quả đấu giá bị hủy bỏ, nguồn thu ngân sách bị ảnh hưởng; quỹ đất chậm được đưa vào khai thác; môi trường đầu tư thiếu ổn định; niềm tin của người dân và nhà đầu tư chân chính bị suy giảm.

Nguyên nhân của thực trạng trên xuất phát từ nhiều phía, song cốt lõi là mức tiền đặt trước tham gia đấu giá còn thấp, chưa tương xứng với giá trị tài sản; chế tài xử lý vi phạm chưa đủ sức răn đe; trong khi công tác thẩm định năng lực tài chính, giám sát quá trình đấu giá và hậu kiểm sau trúng đấu giá ở một số nơi còn lỏng lẻo. Những “kẽ hở” này đã bị một số đối tượng lợi dụng để đầu cơ, trục lợi.

Trong bối cảnh đó, việc Chính phủ ban hành Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP ngày 6-1-2026 quy định về xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở theo quy định của Luật Đất đai là bước đi kịp thời và cần thiết. Nghị quyết đã đi thẳng vào những điểm nghẽn lớn nhất, đưa ra các giải pháp mạnh nhằm ngăn chặn tình trạng “bỏ cọc” sau khi trúng đấu giá.

Theo đó, đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân, tiền đặt trước được quy định ở mức tối thiểu 10% và tối đa 50% giá khởi điểm, thay vì khung 5-20% như trước đây. Đồng thời, áp dụng chế tài cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 5 năm đối với các hành vi vi phạm nghĩa vụ nộp tiền trúng đấu giá. Những quy định này thể hiện rõ quan điểm nhất quán của Chính phủ trong việc lập lại kỷ cương, không dung túng cho hành vi đầu cơ, thao túng thị trường.

Tuy nhiên, để Nghị quyết thực sự phát huy hiệu quả, yếu tố quyết định nằm ở khâu tổ chức thực hiện. Các địa phương cần sớm rà soát, xây dựng và phê duyệt phương án đấu giá cụ thể, xác định mức tiền đặt trước phù hợp trong khung cho phép, bảo đảm tăng tính ràng buộc nhưng không tạo rào cản bất hợp lý đối với người có nhu cầu thực và nhà đầu tư có năng lực. Việc áp dụng máy móc mức cao nhất cho mọi trường hợp cần được tránh.

Cùng với đó, phải siết chặt khâu thẩm định điều kiện tham gia đấu giá. Việc đánh giá năng lực tài chính, khả năng thực hiện nghĩa vụ sau trúng đấu giá cần thực chất, tránh hình thức. Chỉ khi “lọc” được ngay từ đầu những đối tượng thiếu năng lực hoặc có dấu hiệu trục lợi thì mới hạn chế được nguy cơ bỏ cọc.

Một yêu cầu quan trọng khác là tăng cường công khai, minh bạch và giám sát toàn bộ quá trình đấu giá. Việc công bố đầy đủ thông tin, kịp thời đăng tải danh sách cá nhân bị cấm tham gia đấu giá trên Cổng Đấu giá tài sản quốc gia phải được thực hiện nghiêm túc, thống nhất, không để xảy ra tình trạng “né” chế tài.

Bên cạnh đó, các cơ quan thanh tra, kiểm tra, điều tra cần chủ động vào cuộc khi phát hiện dấu hiệu thông đồng, “quân xanh - quân đỏ”, thao túng giá. Xử lý nghiêm các vi phạm không chỉ nhằm bảo vệ lợi ích của Nhà nước mà còn tạo hiệu ứng răn đe, phòng ngừa.

Về lâu dài, cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, bảo đảm sự đồng bộ giữa Luật Đất đai, Luật Đấu giá tài sản và các văn bản liên quan. Khi kỷ cương được siết chặt và thực thi nghiêm minh, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất mới thực sự minh bạch, lành mạnh, phục vụ lợi ích chung.