Quy định đặt cọc bất động sản chặt chẽ, tránh để người dân mất tiền

Trình bày báo cáo một số vấn đề lớn còn ý kiến khác nhau của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, về vấn đề đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, một số ý kiến đại biểu Quốc hội nhất trí về sự cần thiết quy định về đặt cọc. 

Quang cảnh phiên họp về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Bên cạnh đó, một số ý kiến đề nghị bổ sung quy định đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng trước thời điểm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh. Có ý kiến nhất trí chỉ cho nhận đặt cọc khi “nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh”.

Về vấn đề này hiện đang có 2 phương án. Phương án 1 là quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”.

Phương án 2 là quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này”. Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tán thành phương án 1.

Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh trình bày báo cáo.

Phát biểu tại hội nghị, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Hải Dương) nhất trí với sự cần thiết về quy định đặt cọc. Nếu không có quy định về đặt cọc, đặc biệt là số tiền đặt cọc tối đa và về thời điểm đặt cọc thì sẽ phát sinh nhiều rắc rối. Thực tế hiện nay, việc đặt cọc mua nhà ở công trình xây dựng hình thành trong tương lai đang rất lộn xộn vì thiếu quy định cụ thể, dẫn đến chủ đầu tư dự án chiếm dụng vốn của người mua, có những dự án huy động tiền cọc 30%-50% tổng giá trị của công trình… Nhà ở là tài sản lớn với người dân, nếu không quy định rõ ràng về tiền đặt cọc thì người mua sẽ mất một khoản tiền lớn.

Về thời điểm đặt cọc, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga nhất trí với phương án 1. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán cho thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng. Thời điểm cho phép thu tiền đặt cọc là khi dự án với thiết kết cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định, chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Với những ràng buộc pháp lý như vậy, vừa bảo đảm chắc chắn dự án sẽ được triển khai, không có trở ngại về pháp lý, tránh việc thu tiền cọc quá sớm khi dự án chưa bảo đảm các yêu cầu thủ tục, chưa được thẩm định, dẫn đến việc chủ đầu tư huy động vốn trái phép, lừa lấy tiền cọc của người mua hoặc mất cả năm thanh toán trả lại tiền cọc cho người mua…

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga phát biểu.

Theo đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga, nếu quy định thời điểm đặt cọc như phương án 2 thì người mua không bị tác động nhiều nhưng về phía chủ đầu tư, phía người bán sẽ gặp trở ngại, khó khăn trong tính toán kinh doanh. Do vậy, quy định như phương án 1 hợp lý hơn.

Nhất trí với đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga và ý kiến của Ủy ban Kinh tế, tuy nhiên, đại biểu Nguyễn Minh Tâm (Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Quảng Bình) bày tỏ băn khoăn về mức đặt cọc. Đại biểu cho rằng nếu số tiền đặt cọc quá thấp thì cả khách hàng và nhà đầu tư sẽ dễ dàng bỏ cọc nếu không có nhu cầu nữa. Thực tế đã xảy ra tình trạng bỏ cọc như thế. Do vậy, đại biểu đề nghị nên quy định mức tối thiểu đặt cọc từ 5%-10%.

Phó chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải điều hành nội dung.

Đại biểu Phạm Văn Hòa (Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Đồng Tháp) bày tỏ đồng tình với quy định về bảo lãnh (đặt cọc) nhà ở hình thành trong tương lai để bên bán và bên mua tin tưởng lẫn nhau. Đại biểu đề nghị bổ sung thêm quy định cụ thể về khoản tiền bảo lãnh (đặt cọc) đối với nhà ở hình thành trong tương lai để xử lý những trường hợp hủy hợp đồng khi mà bên mua và bên bán không thể tự thỏa thuận được với nhau.

CHIẾN THẮNG