Đất nền ven đô “té nước theo mưa”, sau những phiên đấu giá đất kỷ lục

Trong những năm qua, thị trường bất động sản ven đô liên tục xảy ra tình trạng sốt đất. Tại nhiều khu vực giá tăng mạnh, thậm chí có nơi gấp 2 - 3 lần sau 1 - 2 năm.

Tuy nhiên, bước sang năm 2022, thị trường bất động sản nhiều khu vực có dấu hiệu chậm lại. Theo đó, không ít nhà đầu tư tay ngang “đứng ngồi không yên” khi bỏ tiền vào đất ven đô và chưa thể thoát hàng.

Thời gian gần đây, tại nhiều huyện ngoại thành như Mê Linh, Đông Anh, Thanh Oai, Sóc Sơn,... tổ chức đấu giá và ghi nhận nhiều mức giá kỷ lục mới trong khu vực. Do vậy, giá đất một số khu vực tiếp tục “nhảy múa” theo.

Đáng chú ý, tại huyện Mê Linh tổ chức thành công phiên đấu giá 33 lô đất tại điểm X1, tổ dân phố số 2, thị trấn Chi Đông. Theo đó, 33 lô đất đã thu hút 270 lượt khách hàng tham gia đấu giá. Kết quả, cả 33 lô đất đã được đấu giá thành công, thu về gần 226 tỷ đồng, chênh gần 100 tỷ đồng so với giá khởi điểm.

Tại huyện Đông Anh, phiên đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại điểm X4 thôn Đoài, xã Kim Nỗ. Tại phiên đấu giá lần này, có 18 thửa đất với diện tích 1.438,1m2 được đưa ra đấu giá.

Giá khởi điểm từ 40,8 - 55,1 triệu đồng/m2, tùy theo diện tích và vị trí. Kết quả giá trúng đấu giá cao nhất là 105,2 triệu đồng/m2, giá trúng đấu giá thấp nhất là 46,8 triệu đồng/m2.

Mới đây, tại huyện Thanh Oai (Hà Nội) tổ chức phiên đấu giá 42 lô đất, giá khởi điểm từ 8 - 48,3 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, giá trúng cao gấp 2 - 5 lần so với giá khởi điểm.

Cụ thể, lô đất LK1-01 có diện tích 83m2, giá khởi điểm 48,3 triệu đồng/m2, giá trúng cao nhất là 88,8 triệu đồng/m2, tương đương gần 7,4 tỷ đồng, chênh gần 3,4 tỷ đồng.

Đáng chú ý, lô đất LK1-03 có diện tích 99,5m2, giá khởi điểm 12,2 triệu đồng/m2, nhưng giá trúng lên tới 66,8 triệu đồng/m2, tương đương 6,6 tỷ đồng, gấp 5,4 lần so với giá khởi điểm. Đa phần các lô đất đều có giá trúng dao động từ 55 - 66 triệu đồng/m2, một số ít lô đất có giá trúng từ 40 - 52 triệu đồng/m2.

Anh Quang Anh, môi giới bất động sản tại Thanh Oai cho biết, tại khu vực xung quanh khu đấu giá, trước đó mức giá giao dịch chỉ dao động từ 30 - 40 triệu đồng/m2, nhưng mới đây mức giá rao bán cũng đã có sự thay đổi, tăng từ 5 - 7 triệu đồng/m2.

“Mức trúng đấu giá là quá cao vì khi đó thị trường khu vực đang rao bán chỉ khoảng 30 - 40 triệu đồng/m2, nhưng còn khó có giao dịch. Sau phiên đấu giá nhiều người đã tăng giá rao bán lên nhưng tôi thấy thị trường lúc này đang chững trước đó rẻ hơn còn khó có người mua thì tăng lên lại càng khó. Có thể, họ chỉ tăng giá rao bán nếu được thì tốt còn không họ cứ để đó, không vội bán”, anh Quang Anh nói.

Trong vai nhà đầu tư, tìm đến anh Hoàng Huy, đang rao bán lô đất rộng 100m2, tại khu vực nhà văn hóa tổ 3 (thị trấn Chi Đông, Mê Linh) với mức giá hơn 40 triệu đồng/m2.

“Trước đó tôi chỉ bán 35 triệu đồng/m2 thôi nhưng giờ không còn giá đấy nữa. Sau phiên đấu giá, giá sàn đã là 42 triệu đồng/m2 mà nhiều người vẫn tranh nhau mua đấy, nên nếu thiện chí thì có thể giao dịch luôn, mấy nữa có khi lại tăng giá tiếp thì tiếc”, người này nói.

Tuy nhiên, anh Thành Đạt, môi giới tại khu vực cho biết, giá đất ở khu vực Mê Linh vẫn tăng nhẹ, nhưng vẫn chậm so với năm 2020. “Có nhiều trường hợp tham gia đấu giá chỉ với mục đích lấy bất động sản để kinh doanh bán lại, kiếm lời. Giá đất có tăng cao nhưng thực tế bán lại cũng khó có người mua”, người môi giới tiết lộ.

Không để đấu giá đất thành công cụ thổi giá

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, đấu giá đất tăng cao là chuyện hiển nhiên, nhưng quan trọng là tính thanh khoản của thị trường. Thực tế, hiện nay, đấu giá xong ít người giữ đất để sử dụng mà đa phần mua đi bán lại.

“Nhiều người mua đấu giá nghiên cứu chưa kỹ, tính toán thị trường còn hơi kém, cho nên họ định giá, bỏ giá để đấu bằng được và cứ nghĩ đấu xong mang ra bán sinh lợi, nhưng gần như là không bán lại được. Bây giờ, sốt đất cho nên giá cả cũng đẩy lên cao vượt giá trị thật của thị trường, nên nhiều người đấu xong thấy cao quá không bán được thì người ta cũng không có tiền để nộp cho ban tổ chức đấu giá và người ta bỏ cọc. Vấn đề này đã xảy ra ở rất nhiều nơi với số lượng lớn", ông Đính nói.

“Nhiều khu vực đang bị đẩy giá lên quá cao, ở một ngưỡng có thể xem là bong bóng, theo đó, việc mua đi bán lại không còn dễ dàng nữa. Do đó, nhiều nhà đầu tư đi tìm thị trường mới, những khu vực chưa quá nóng, giá vẫn đang ở ngưỡng phù hợp để nhiều người có thể mua đi bán lại. Một số người, trúng đấu giá xong bán ngay được, như vậy, giá đất xung quanh cũng bị đẩy lên theo”, vị chuyên gia nói.

Bên cạnh đó, ông Đính cho rằng, đấu giá đất là một việc làm rất công khai minh bạch, để lựa chọn những người có nhu cầu sử dụng đất đai, để họ tiếp cận đất đai một cách minh bạch và công bằng, đây là phương pháp văn minh, hiệu quả.

Tuy nhiên, hiện nay, nhiều phiên đấu giá đang bị lợi dụng để thao túng thị trường, điều này làm thị trường trở nên méo mó, rõ ràng là không tốt. Mặc dù, có những quy định pháp luật rõ ràng về việc đấu giá nhưng vẫn có những lỗ hổng, bị lợi dụng để trục lợi nhưng chưa có quy định để xử lý. Đơn cử như vụ đấu giá đất tại Thủ Thiêm, nhiều đơn vị trúng nhưng không có tiền để nộp, kiểm tra tài khoản doanh nghiệp chỉ có vài triệu đồng.

“Rõ ràng các quy định đấu giá hiện có vấn đề. Nếu việc đấu giá có quy định chặt chẽ hơn nữa thì những đơn vị không có năng lực, không có nhu cầu sử dụng thật sẽ không được tham gia đấu giá. Tức là phải kiểm soát mức độ nào để cho những người không có nhu cầu, muốn thao túng hoạt động này nhằm trục lợi sẽ không thể làm được, hoặc nếu làm và bị phát hiện phải bị xử lý rất nặng”, vị chuyên gia nêu.