Thí điểm bỏ công chứng với bất động sản cho, tặng: Kiểm soát chặt tránh “lách luật”, “biến tướng”

Thí điểm trên phạm vi áp dụng hẹp

Tại Thông báo số 410/TB-VP của Văn phòng UBND thành phố Hà Nội ngày 7-7-2025 về kết luận của Phó Chủ tịch UBND thành phố Nguyễn Trọng Đông tại cuộc họp xem xét đề xuất của Sở Nông nghiệp và Môi trường, UBND thành phố Hà Nội đang nghiên cứu thí điểm không công chứng, chứng thực trong giao dịch bất động sản là hợp đồng tặng, cho giữa cá nhân với cá nhân trong dự án bất động sản trên địa bàn thành phố.

Mục tiêu của quy định trên, nếu được thông qua, sẽ giúp đơn giản hóa hồ sơ và rút ngắn thời gian xử lý thủ tục. Điều này phù hợp với chủ trương của Chính phủ về cắt bỏ thủ tục hành chính không cần thiết liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh năm 2025 và 2026.

Việc thí điểm được Hà Nội triển khai theo hướng làm mẫu (pilot) nhằm đánh giá tác động trước khi xem xét mở rộng, bao gồm cả hiệu quả thực tế và mức độ rủi ro pháp lý. Tuy nhiên, phạm vi áp dụng của chính sách này còn khá hẹp vì đối tượng mới chỉ áp dụng cho hợp đồng tặng, cho bất động sản giữa cá nhân với cá nhân. Về phạm vi không gian, việc thí điểm giới hạn trong bất động sản thuộc dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Hà Nội, chưa áp dụng đối với các thửa đất, nhà ở nằm trong khu dân cư thông thường.

Trên thực tế, giao dịch tặng, cho bất động sản thường không mang yếu tố thương mại, chủ yếu diễn ra giữa các cá nhân trong gia đình hoặc giữa những người thuộc hàng thừa kế với nhau (ví dụ như vợ chồng; cha mẹ với con; cha mẹ nuôi với con nuôi; cha mẹ vợ, cha mẹ chồng với con rể, con dâu; ông bà với cháu; anh chị em ruột). Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân, các trường hợp này được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Ngược lại, nếu việc tặng cho diễn ra giữa các cá nhân không thuộc nhóm nêu trên, thì thuế thu nhập cá nhân áp dụng là 10% trên thu nhập chịu thuế, trong khi thuế suất đối với hợp đồng chuyển nhượng bất động sản giữa các cá nhân chỉ là 2%.

Từ thực tế đó cho thấy, giao dịch tặng, cho bất động sản giữa các cá nhân thông thường không phổ biến, do chi phí thuế cao hơn so với chuyển nhượng. Như vậy, mức độ rủi ro pháp lý được đánh giá là thấp hơn. Việc thử nghiệm có thể giúp cắt bỏ thủ tục giấy tờ trong khi vẫn đảm bảo an toàn.

Một số thách thức có thể gặp phải

Theo Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024, hợp đồng tặng, cho bất động sản giữa cá nhân phải có công chứng hoặc chứng thực và đăng ký biến động. Việc thí điểm trên, khi áp dụng có thể gặp một số thách thức như việc không công chứng/chứng thực khiến giá trị pháp lý của hợp đồng dễ bị tranh cãi, nhất là khi có khiếu kiện từ bên thứ ba (ví dụ người thừa kế, người đồng sở hữu…), một trong hai bên phủ nhận việc ký kết hoặc cho rằng bị ép buộc.

Việc không có cơ quan trung gian xác thực (như công chứng viên) có thể dẫn đến việc giả mạo giấy tờ, chữ ký, hợp đồng trở nên dễ dàng hơn. Cá nhân nhận tặng, cho có thể bị thiệt hại nếu sau này bị phát hiện sai phạm.

Việc thí điểm chỉ áp dụng tại Hà Nội trong khi các địa phương khác vẫn yêu cầu công chứng có thể gây thiếu thống nhất trong áp dụng pháp luật, dẫn đến lúng túng cho cơ quan trung ương.

Cơ quan thuế gặp khó khăn khi xác định tính hợp lệ của hợp đồng làm căn cứ tính thuế. Bộ Nông nghiệp và Môi trường và văn phòng đăng ký đất đai dễ vướng mắc trong hướng dẫn thủ tục đăng ký biến động do sự khác biệt giữa các địa phương.

Một nội dung quan trọng khác là để hạn chế nguy cơ “lách luật”, “biến tướng” trong trường hợp Hà Nội thí điểm bỏ công chứng hợp đồng tặng, cho bất động sản giữa các cá nhân trong dự án, cần áp dụng một số biện pháp kiểm soát chặt chẽ.

Trước hết, cơ quan có thẩm quyền cần ban hành mẫu hợp đồng tặng cho thống nhất giữa các cá nhân, với đầy đủ nội dung pháp lý và cam kết chịu trách nhiệm của các bên. Khi còn yêu cầu công chứng, văn phòng công chứng sẽ căn cứ mẫu này để soạn thảo.

Tuy nhiên, nếu Hà Nội thí điểm bỏ công chứng, chứng thực, việc ban hành mẫu hợp đồng thống nhất là cần thiết để đảm bảo áp dụng đồng bộ trên toàn thành phố và làm căn cứ pháp lý cho việc đăng ký biến động đất đai.

Mặt khác, các cơ quan như văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan thuế và công an cần liên thông dữ liệu để phát hiện các dấu hiệu bất thường, như tặng, cho nhiều lần trong thời gian ngắn hoặc tặng, cho rồi chuyển nhượng ngay sau đó.

Việc hậu kiểm ngẫu nhiên các hồ sơ không qua công chứng cũng cần được thực hiện thường xuyên để kịp thời phát hiện và xử lý sai phạm.